物權(quán)法實(shí)施掀起業(yè)主維權(quán)高潮 配套法規(guī)待出臺

業(yè)主狀告民防局

10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽區(qū)民防局一案在北京市朝陽區(qū)人民法院開庭審理。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司――北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱珠江物業(yè))頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當(dāng)。

19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業(yè)主在作為小區(qū)地下車庫使用的人防工程內(nèi)停車，除了原來要交的120元管理費(fèi)，每月還要多交300元租用費(fèi)，業(yè)主們對此十分不滿。

獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達(dá)成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們在行政起訴狀中稱，朝陽區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，請求法院判令朝陽區(qū)民防局撤銷頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。

記者注意到，隨著《物權(quán)法》實(shí)施，湖南、四川、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐，國慶長假過后的第一個工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運(yùn)用《物權(quán)法》維權(quán)的案件，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設(shè)施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛。

10月9日，北京市大興區(qū)人民法院開庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會認(rèn)為，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車位出租，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位出租所得收益應(yīng)該歸業(yè)主委員會，起訴要求物業(yè)公司返還10年來的租金100多萬元。

物權(quán)法能解決所有糾紛嗎

“隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，由車位、綠地等小區(qū)公共設(shè)施引發(fā)的糾紛將會越來越多?！庇浾?5日采訪的多名律師和學(xué)者表示，“一個很重要的原因，作為國家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實(shí)施過程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補(bǔ)，否則難以落實(shí)?！敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院教授楊立新表示。

北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說，《物權(quán)法》的實(shí)施，為小區(qū)停車位的歸屬提供了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這就意味著業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！靶^(qū)的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地用于停放汽車，理應(yīng)屬于業(yè)主共有?！?/p>

“但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個業(yè)主的權(quán)屬?！?/p>

對于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車位收費(fèi)問題，畢文強(qiáng)認(rèn)為分兩種情況：權(quán)屬歸開發(fā)商的，當(dāng)然要交停車費(fèi)，歸業(yè)主共有的，交費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主委員會決定?！氨M管《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施了，但目前還存在兩個法律盲點(diǎn)：對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候，停車費(fèi)怎么收??？”

根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)尚不足500個，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒有對小區(qū)停車收費(fèi)作出統(tǒng)一、明確的規(guī)定。因此，許多小區(qū)的停車費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，《物權(quán)法》沒有對地下車庫的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過出租、出售、附贈的方式來進(jìn)行約定，“業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對等。當(dāng)一方很強(qiáng)勢的時候，就沒有可能進(jìn)行約定，這一規(guī)定的操作性會大打折扣?！?/p>

北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車位的另一個問題，“實(shí)踐中，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車庫使用的，但它的權(quán)屬問題處于真空地帶，近年來由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個案件判決結(jié)果不一，亟待有一個明確規(guī)定?！?/p>

畢文強(qiáng)表示，法律不需要無限細(xì)化，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商，協(xié)商不了，只能訴諸法律?！段餀?quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，這其實(shí)已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應(yīng)該有所作為。對于業(yè)主來說，爭取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會。