上海房地產(chǎn)登記今起用新規(guī)定

10月1日施行的《物權(quán)法》作為一部規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，對物的權(quán)利歸屬和利用等內(nèi)容進行了全面詳細的規(guī)定，尤其是土地和房屋歸屬和利用的法律關(guān)系。而上海目前實行的房地產(chǎn)登記條例中，部分條款與《物權(quán)法》不完全一致，近期上海對房地產(chǎn)登記工作進行了全面梳理，并對現(xiàn)行登記條例提出了修改意見。記者今天獲悉，經(jīng)市人大同意，市政府制定出臺了《上海市人民政府關(guān)于貫徹做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》，作為過渡性規(guī)定，對登記機構(gòu)職責(zé)、登記日、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等方面內(nèi)容做了明確的規(guī)定。

對登記機構(gòu)的履責(zé)要求更加高了

《物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機構(gòu)的職責(zé)，包括查驗資料、詢問申請人、如實及時登記、必要時可以實地查看等內(nèi)容。在受理過程中，如登記機構(gòu)認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關(guān)聯(lián)或者房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。此外，當(dāng)事人申請登記的房地產(chǎn)與登記冊記載的內(nèi)容不一致，以及登記機構(gòu)認為有必要實地查看的其他情形，登記機構(gòu)可以到房地產(chǎn)坐落地對登記標(biāo)的物的狀況進行查看。這樣做的目的是登記機構(gòu)在自已的職權(quán)范圍內(nèi)，充分履行職責(zé)，盡可能地保證如實、準(zhǔn)確、及時地記載房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)事項，避免登記錯誤。和以往工作流程不同的是，在辦理登記時增加了“詢問申請人”等環(huán)節(jié)。

“登記日”的界定有重要變化

《物權(quán)法》第14條對物權(quán)效力發(fā)生的時點做了明確規(guī)定，即“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！鄙虾！兜怯洍l例》第11條規(guī)定，“經(jīng)審核符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于房地產(chǎn)登記冊，登記申請的受理日為登記日”。由于登記日的含義實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動發(fā)生效力的日期，因此，上海原來以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)依《物權(quán)法》所確定記載生效的原則做出調(diào)整，調(diào)整后的登記日以記載日為準(zhǔn)。《若干意見》中也明確要求登記機構(gòu)將經(jīng)審核符合規(guī)定的房地產(chǎn)登記事項記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要提醒的是，在登記機構(gòu)審核期間，可能發(fā)生查封、異議登記等情況，會給房地產(chǎn)交易帶來潛在的風(fēng)險。

改變重"證書"輕"登記簿"的觀念

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。明確了不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此要求登記機構(gòu)必須如實將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。

不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動產(chǎn)物權(quán)證書只是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)，不動產(chǎn)物權(quán)證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致時，物權(quán)法規(guī)定除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。為了維護交易安全，在簽訂交易合同前，可以先向登記機構(gòu)查閱該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、是否設(shè)定抵押的情況，物權(quán)法的第18條也規(guī)定了權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。這也充分體現(xiàn)了登記簿的公示力對于保護交易的安全有著重要的意義。

重視“預(yù)告登記”，防止“一女二嫁”

《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記自動失效”。

上?！兜怯洍l例》對預(yù)告登記的原有規(guī)定是：可單方申請，也可雙方申請；預(yù)告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年?，F(xiàn)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，上海預(yù)告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請預(yù)告登記的，登記機構(gòu)要查驗當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。預(yù)告登記時效也相應(yīng)調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利登記之日起三個月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。

一般的房地產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實的房地產(chǎn)權(quán)利進行登記，而預(yù)告登記是一種為將來發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動的請求權(quán)，具有排他效力，可以防止房屋產(chǎn)權(quán)人“一房二賣”。

利用“更正登記”，保護自己的物權(quán)

《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

更正登記是為了保護事實上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進行更正。房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，均可以申請更正登記。申請時，更正申請的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交其認為登記簿記載事項有錯誤的有關(guān)證據(jù)。登記機構(gòu)應(yīng)予更正的情形為兩類，其一，登記簿記載的權(quán)利人書面同意，且登記簿記載的事項確有錯誤的；其二，有生效的法院判決、仲裁機構(gòu)裁決、人民政府做出的土地權(quán)屬爭議處理決定能夠證明權(quán)屬記載確有錯誤的。

更正登記辦理期間，登記機構(gòu)暫緩受理登記簿記載的權(quán)利人因轉(zhuǎn)讓、設(shè)定他項權(quán)利、租賃等情形的申請登記；登記機構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)讓、設(shè)定他項權(quán)利、租賃等房地產(chǎn)登記期間，利害關(guān)系人申請更正登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理相關(guān)登記的審核，并書面通知當(dāng)事人。

“異議登記”加了“前道”程序，減了有效時限

《物權(quán)法》第19條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”

異議登記實質(zhì)是一種對真正權(quán)利人利益的臨時性保護措施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，上海原有的異議登記規(guī)定有了變化，一是申請異議登記前必須先申請更正登記。利害關(guān)系人提出更正申請后，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。如果登記簿記載的權(quán)利人不表示同意更正登記的，可以推定其不同意更正，進而直接進入異議登記。二是異議登記的有效期從原來的3個月調(diào)整為15日，即當(dāng)事人必須在異議登記后15日內(nèi)起訴，否則異議登記滿15日失效。異議登記之日起15日內(nèi)，申請人應(yīng)當(dāng)提起訴訟、仲裁或者土地權(quán)屬爭議處理，并向登記機構(gòu)出示有關(guān)受理通知書或者有關(guān)部門出具的能夠證明已經(jīng)提出訴訟等書面文件。待訴訟、仲裁或權(quán)屬爭議處理程序結(jié)束后，有關(guān)當(dāng)事人可以憑判決書、裁決書或權(quán)屬爭議調(diào)處決定書申請更正登記或注銷異議登記。三是異議登記期間，登記機構(gòu)暫緩受理登記簿記載的權(quán)利人因轉(zhuǎn)讓、設(shè)定他項權(quán)利、租賃等情形的申請登記；登記機構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)讓、設(shè)定他項權(quán)利、租賃等房地產(chǎn)登記期間，利害關(guān)系人申請異議登記，登記機構(gòu)予以異議登記的，應(yīng)當(dāng)中止辦理相關(guān)登記的審核，并書面通知當(dāng)事人。

同時，為防止異議登記的申請人濫用異議登記制度，可能給登記簿記載的權(quán)利人的利益造成損害，《物權(quán)法》規(guī)定了異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。