防騙技巧：過來人實際經驗 買房過程四個階段的注意事項

決定買房，實在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。

那么，買房時都要注意哪些事呢？怎么在目前北京眾多的房地產項目中挑選到適合自己的房子呢？

更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產市場中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？

房屋因為涉及的金額巨大，購買它應該是一個比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達國家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經紀人可以為個體購房者提供專業(yè)的咨詢和服務，個人買房已經有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個人購房行為還做不到這么輕松，因為北京的房地產市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的新興產業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產市場還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對個體購房者的房屋經紀人，因而，每個購房者都要自己學點買房常識。為此，記者專門走訪了一些有過購房經歷的“過來人”，他們的實際購房經驗，可能對將要購房的您有一定幫助。

第一階段：準備

——無數(shù)遍地問自己：為什么要買房？

——無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？

1、買房的資金準備——您準備用多少錢買房？

一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業(yè)的品質。

您要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款數(shù)額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項資金來源，來估算出自己能拿出多少錢，用來投入到買房這么大的一項投資行動中，以此決定自己的實際購房能力。無論您準備了多少資金數(shù)額，在目前北京500多個住宅項目中，都可以找到適合自己的樓盤。

2、買房的目的——自住還是投資？

在決定了投入多少資金的時候，您一定同時也作出了購買住房的目的：這一次買房，是用來自住，還是用來投資？

這兩種類型的房屋，有一些共同點，但本質還是不同的。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為最先考慮的問題。投資型物業(yè)，一定要能夠租出去，租賃前景至關重要。

3、買哪一種住房——商品房還是經濟適用房？

確定了是自住還是投資這件大事之后，就要決定購買何種類型的物業(yè)。從北京目前的房地產市場來看，主要分為兩大類：商品房和經濟適用住房。

商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等。

經濟適用住房是北京市政府為了照顧中低收入階層的老百姓能夠改善居住條件，而通過減免土地出讓金、控制開發(fā)商的利潤等方式給咱北京的普通老百姓專門建造的住房，相對商品房來講，價位偏低。

商品房和經濟適用房不同的地方有兩個方面：一是價格，商品房的價格確定是市場行為，每處商品房的價格由開發(fā)商自行確定，經濟適用房的價格由北京市政府統(tǒng)一確定。第二個不同是房屋所有權，商品房的業(yè)主擁有房屋的所有產權，可以隨時上市交易，經濟適用房的業(yè)主擁有部分產權，在上市交易的時候，要補交一定的地價款。

4、確定大方向——東西南北中，您想把家安在哪兒？

根據(jù)自己的資金實力，以及自己買房的實際目的，接下來要確定更加具有可操作的細節(jié)。北京的購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，北京城不同的方位都有喜好者。

這種居住方位的選擇，主要基于幾方面的考慮。對自住的買房者來講，位置的選擇一定要結合家里人員的主要需求，主要勞動力在哪個方位上班，小孩上學、老人生活在哪個方位更方便，一切以自己和家里人的生活習慣為主。而對投資型買房者來講，位置的選擇一定要結合物業(yè)及周邊的從業(yè)人員情況，不一定要適合自己和家人的生活習慣，只要物業(yè)的租賃情況比較看好就行，一切以能否把房子租出去為主。

5、決定價位——買一平方米兩三千的還是買七八千的？

確定了資金數(shù)額，確定了買房目的，確定了房屋類型，確定了房子位置，接下來，就要確定房子的大致價位了。這是非常關鍵的，因為，任何產品，不同的價格決定著不同的品質，尤其是房屋?，F(xiàn)在北京的房地產市場上，幾乎什么價位的樓盤都有。

6、決定何時入住——期房還是現(xiàn)房?

期房和現(xiàn)房哪個好呢？行家認為，這主要還是根據(jù)購房者自身的經濟狀況，以及改善居住條件的迫切程度來決定。期房的優(yōu)點是開盤價位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開發(fā)商還可以根據(jù)您的具體要求改變房型的格局。缺點是如果看走眼，開發(fā)商實力不足，不能按時交房，也有可能實際的交房面積和當初嚴重不符，也可能會有承諾的配套設施不能馬上兌現(xiàn)，甚至會有爛尾房的可能。

現(xiàn)房的優(yōu)點是購買后，馬上可以入住，而且，在購買的過程當中就可以對樓盤的現(xiàn)狀進行實地考察。缺點是，有可能價位比期房高，另外，在戶型、朝向等方面的選擇余地小，等等。

買期房還是買現(xiàn)房關鍵看您自己的需求。

在一些過來人的介紹中，記者發(fā)現(xiàn)，以上的幾個大決定幾乎是差不多同時決定的，互相制肘，絲絲相扣，缺一不可。

在這些大的框架確定下來之后，您打算要買的房屋的大致輪廓就基本上定了。按照這個關于家的描述就可以去房地產市場“淘”到一套屬于自己的“窩”了。

第二階段：市場考察

從現(xiàn)在開始一直到選中某一處物業(yè)為止，作為買房者的您來說，都將是一個非常特殊的體驗，興奮、焦慮、反復、欣喜等等，各種復雜的情緒您都有可能碰到，因此，在開始我們這一階段之前，您一定在心里面讓自己成為一個理性、客觀、具有判斷性的買房者，千萬不能沖動和感情用事，畢竟，買房不是一件小事，而是一件可能非常重要的事情。

普遍撒網，才能抓住重點。

一看：首先是收集對自己有用的信息?？疵襟w的廣告：報紙、雜志、電視、廣播上的廣告、戶外路牌廣告，以及其他各種宣傳廣告。在這些介紹中，您大致可以確定下來您要購買哪幾個項目。

二聽：朋友推薦、專家介紹，另外還可以和入選的幾個樓盤的業(yè)主聊一聊，知道的情報越多，對您下理性的判斷越重要。

三學：這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為您要學的東西比較多，而且，您所學的一切，對您買到一處滿意的住房，至關重要。

根據(jù)“過來人”的經驗，您要學的大致有四部分

——一是關于房子的基本常識。

這里面，您一定要弄明白的常識比較多，比如：什么是住房買賣？目前，買房自住或者投資，有哪幾類房子可以買？什么是商品房？商品房銷售有哪幾種類型？現(xiàn)房銷售和預售有什么不同？現(xiàn)房和期房怎么判斷其合法性？房屋的結構有幾種形式？什么是多層住宅、小高層住宅和高層住宅？什么是單元式住宅？什么是公寓式住宅？什么是花園式住宅？什么是躍層式住宅？什么是復式住宅？什么是住宅的層高、凈高、進深、開間？什么是戶型？什么是小區(qū)的規(guī)劃建設用地面積、建筑面積？什么是建筑容積率、建筑覆蓋率？綠化率和綠地率有什么區(qū)別？什么是使用率、實用率？什么是房屋的建筑面積？什么是房屋的銷售面積？什么是套內使用面積？什么是套內墻體面積？陽臺面積怎么算？哪些公用建筑面積可以分攤給住戶？商品房的價格由什么構成？樓書中或者廣告中提到的“起價”是什么意思？定金和訂金有何不同？等等等等。

——有點暈了吧？還有呢！您要學的第二部分內容是：與房屋相關的法律知識，學好了這部分內容，可以讓您在購房過程中的行為受到法律保護，從而最終買到一套合法的住房。關鍵吧！

先來看一看都要學習什么：哪幾種房子不能買？購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險？看中一套商品房并準備購買，一定要交定金或訂金嗎？交定金或者訂金時，應該注意什么？定金或者訂金可以退嗎？怎么查驗開發(fā)商的合法證件？查驗“五證”、“二書”，都看哪些具體內容？怎么簽認購書？怎么簽合同？簽訂商品房預售或者銷售合同前以及簽合同時要了解并注意什么？哪些內容應該簽署到商品房買賣合同中？怎么在簽署的合同中，保護自己的合法權益？解決房屋買賣糾紛的方式有幾種？購房人與開發(fā)商之間產生糾紛時，應具備什么條件才能起訴？什么是房地產仲裁？哪些房地產糾紛不能申請仲裁？買房人在什么情況下可以退房？等等。

這是購房過程中比較專業(yè)的一環(huán)，尤其是如何才能簽署一份能夠最大化保護自己合法權益的購房合同。目前北京的房地產市場已經培養(yǎng)出一批比較成熟的律師，他們可以為您提供您在購買住房時需要的所有的法律幫助，但是可能需要您付出一些費用。

——購房技巧也是一門比較重要的“功課”，有了技巧，您才能和銷售人員討價還價，買到性能價格比都比較合理的房子。這一招就像去菜市場買菜，誰家都不寬裕，為什么當“傻大頭”，被人“宰”呢。

買房技巧是仁者見仁、智者見智的，即使一家人去討價還價，可能方式方法都不一樣。人們常說：知己知彼，才能百戰(zhàn)不敗。買房實際上也是和開發(fā)商之間進行的一場“斗智斗勇”的游戲。在掌握了以上那么多房屋常識和法律知識之后，銷售人員可蒙不了您了，也許您比他懂得還多呢。這里面的招數(shù)實在比較多，您可以選用古老但是百試不爽的“三十六計”，您也可以運用自己發(fā)明的獨特招數(shù)，總之，各種招數(shù)使用的目的是讓您掌握主動，在心理和實戰(zhàn)中都占據(jù)有利形勢，直到買到您又喜歡、又可以接受的好房子。

——還有一項也比較重要的學問，就是資本操作。幾乎所有買過房的人都說，這實在是一門高深的學問。

其實這里面包括兩個方面的涵義，一方面是如何使您手里的錢最大化地使用，也就是一分錢怎么當兩分、三分錢花；另一方面是，您花了一分錢，怎么讓它產生出兩分錢、三分錢甚至更多的錢。

第一個方面是怎樣合理花錢，如果能夠合理和科學地設計好如何利用銀行或者住房公積金的貸款，或者運用其他的資金使用方式，結合自己和家人的預期能力，就可以做到。

第二個方面是如何使花出去的錢保值和增值。什么樣的樓盤會保值和增值呢？這里面就不僅僅需要懂得房地產知識和法律常識，還需要有經濟頭腦和準確的判斷。

不論是自住還是投資，其實買房本身就是一個投資行為，誰都希望自己買的房子能夠保值和增值，但是對房地產資本價值的判斷是個很復雜的問題，很多因素都會影響判斷的準確性，從而產生投資的風險。如果隔了一段時間后，您所買的房子沒有保值和增值，自住的買房行為還好說，反正自己住，但是如果是投資的房子，您就有可能“賠”了。因而，您在買房前，還得學點投資學，既要了解房地產市場的大致走向，又要了解具體樓盤的實際價值。

第三階段：具體實施

在進行了各種各樣、可能差點讓您放棄的準備和學習之后，您可以進入買房的實戰(zhàn)階段了。您以上所有階段的準備和學習都可以拿出來實際演練了。

經過深思熟慮之后，您肯定對幾個入圍樓盤進行了篩選，現(xiàn)在是您必須幾選一的時候了。

1、如何判斷開發(fā)商的實力，樓盤的合法性？

業(yè)內專家分析說，國內的房地產業(yè)剛剛起步，許多開發(fā)商的實力和經驗可能會比較有限，您在買房時，在考察開發(fā)商實力的同時，更要判斷出您所要購買的項目的合法性。綜合起來，您要看七證：(1)是開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，(2)是國有土地使用證，(3)是建設規(guī)劃許可證，(4)是建設開工許可證，(5)是預售許可證，(6)是銷售許可證，(7)是銀行按揭協(xié)議書。

看這些證件，一是為了了解項目的合法性，更是要留意開發(fā)商已付了多少地價款，這從有多少面積已被批準規(guī)劃及準許預售上就可以看出來。一個小區(qū)的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發(fā)商都是采取滾動開發(fā)，先做第一期，資金逐步回籠后再分階段開發(fā)后續(xù)工程。有些開發(fā)商的土地款是一次性付清，有些開發(fā)商則是分期付清土地款。由此，可以判斷出開發(fā)商的資金實力，以及他們對作好項目的決心。

這7個證件中，第2至第6個證件被稱為“五證”，要注意這五證的用地范圍、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。現(xiàn)在有的開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，因而，在其領取的商品房預(銷)售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，您要著重審查您所購買的房屋是否包含在預(銷)售范圍內。

此外，您還應該向開發(fā)商要“兩書”，即：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、如何選擇適合自己的那一套房屋？

選擇自己的房屋，一定要考慮周到。在選擇好是住塔樓還是住板樓，是選擇TOWNHOUSE還是別墅等品質的住宅類型之后，接下來，就是挑選某一套具體的房屋了。

首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占據(jù)最多小區(qū)綠化的樓盤位置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。在北京，冷季多刮西北風，暖季多刮東南風。因此，專家建議，如果您選擇的樓座西北向有建筑物，東南有大片景觀最為理想，因為北京冬春干燥，多沙的氣流會被減弱，而夏季則涼風習習，不會有憋悶的感覺，可以使小區(qū)域形成良好的微循環(huán)，提高居住舒適度。從這個角度來講，一個占據(jù)上述區(qū)位的樓座，其最“黃金”的戶型也應位于東南角上，既占據(jù)陽光、景觀，又享有優(yōu)良小氣候。其次的朝向是純南，然后依次是西南、東北、純東、純西、西北、純北。

3、怎么考察施工現(xiàn)場？

根據(jù)一些“過來人”的經驗，您在作出了購買決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場考察。在查看房屋的內部時，您要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準，裝修質量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內部設計是否合理等方面進行仔細地考察。

此外，在對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。

買房經驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對一些無法實地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時，也要多方面打聽相關的信息。

第四階段：交易

1、怎么交定金或訂金？交多少？

在選好房子、談妥價格之后，您現(xiàn)在就要去簽訂認購書，并且交付一定額度的定金，定金一般在2000元到2萬元之間不等。定金多少算恰當，并無一定標準，視每個項目而定，而且雙方也可以具體商定。

有的時候可能發(fā)生您簽訂了認購書之后，由于您或者開發(fā)商的原因，您不想購買這套房屋了，那么，您和開發(fā)商一定要在認購書上明確什么情況下，您有權要求終止協(xié)議，索回定金。此外，協(xié)議中還應包括的主要內容有：(1)、認購物業(yè)；(2)房價，戶型，面積，單價，總價等；(3)付款方式：一次性、分期、按揭；(4)認購條件：包括應注意事項，定金，簽署正式條約的時間，付款地點，帳戶，簽約地點等等。

2、怎么簽署購房合同？

這是買房中最重要的部分，如何在簽署合同時保護自己的合法權益，您應該聽一聽專業(yè)律師的意見，建議您在簽署合同時，聘請一位專業(yè)而且負責任的律師，幫您逐條簽署合同文本內容，并且和開發(fā)商逐條簽署補充條款。如果，您沒有聘請律師，那么，您在簽署合同時，自己以及家人就一定要小心小心再小心了。

您要先確定，您和開發(fā)商簽署的合同文本是由北京市國土資源和房屋管理局印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權委托書”，還應該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。

您在簽約時必須認真閱讀合同文本，確認所有內容，如果很多您所關心的內容合同里沒有體現(xiàn)就要與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議或者特別約定。

在一份商品房買賣合同中，至少應當明確以下十個內容：

(1)用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付時間；(2)總價款、付款方式、付款時間；(3)建筑面積、套內面積、分攤面積和分攤部位分別標明；(4)商品房的銷售方式(預售或現(xiàn)房銷售)；(5)商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關的責任；(6)發(fā)生設計變更的約定；(7)關于商品房屋裝飾、設備標準、房屋質量的承諾和責任；(8)物業(yè)管理方式及售后保修、維修責任；(9)合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理方式；(10)違約責任。