縮水房糾紛白熱化 住房面積縮水怎么辦

去年11月，在北京某公寓，曾發(fā)生200多名業(yè)主同物業(yè)公司發(fā)生糾紛，并造成交通擁堵。

據(jù)了解，使某公寓業(yè)主最氣惱的是，在房屋勘探測(cè)量局出示的公攤面積的詳細(xì)材料中，原來(lái)并沒(méi)有算入公攤面積的地下二、三層，包括物業(yè)管理用房都被算入到公攤面積之中。

據(jù)業(yè)主初步計(jì)算，這樣使每幢樓的公攤面積平均多出近1000平方米，總共有4幢樓就多出了近4000平方米。

據(jù)某公寓的業(yè)主羅女士講：某公寓這樣就使每戶業(yè)主多攤了近5-6平方米的面積。那樣我們每戶每年得多交近120元的物業(yè)費(fèi)，某公寓總共得有七八千戶，他們得多收多少錢！

現(xiàn)狀：“縮水房”糾紛白熱化

近兩年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，人們關(guān)于房屋面積的糾紛已經(jīng)成為商品房投訴的重點(diǎn)，其中關(guān)于“縮水房”的投訴在有些地方已經(jīng)達(dá)到房屋投訴的50%，比“注水房”高出34%。北京去年受理了房屋計(jì)量的糾紛256件，增長(zhǎng)了20.5%，而且以群體形式起訴發(fā)展商的房地產(chǎn)案時(shí)有發(fā)生。去年以來(lái)，北京西部某公寓業(yè)主為會(huì)所的公攤面積問(wèn)題以及南城某住宅項(xiàng)目業(yè)主為自行車庫(kù)的公攤問(wèn)題分別走向法庭，為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買賣雙方敲響了警鐘，使更多的人開(kāi)始關(guān)注商品房的公攤問(wèn)題。

2月中旬，朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的業(yè)主“集體”售房的原因是，對(duì)公攤面積問(wèn)題特別是自行車庫(kù)是否公攤問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拒絕提供詳細(xì)的公攤面積資料，并答復(fù)業(yè)主無(wú)權(quán)了解這些內(nèi)容。業(yè)主代表說(shuō)，小區(qū)的600多住戶每戶大約被攤了六七平方米，既然如此，我們就要求退房，但遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕，于是我們只好賣自己的房。

今年8月下旬到現(xiàn)在近100天的時(shí)間里，600多名某樓盤一期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商前后進(jìn)行了3次艱難的談判并進(jìn)行了兩次大鬧房展會(huì)的活動(dòng)。其中，銷售面積與實(shí)測(cè)面積不符就是重要原因。

今年10月間，由于在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能得到開(kāi)發(fā)商提供的符合規(guī)定的房屋實(shí)測(cè)面積，趙女士等14位某樓盤業(yè)主一紙?jiān)V狀把開(kāi)發(fā)商——北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司告上法庭，要求該公司支付違約金并提供有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)的正式報(bào)告。

分析：“面積縮水”的花樣

據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商總是在房子面積上做手腳，比如在售房時(shí)用建筑面積來(lái)混淆套內(nèi)面積，并不注明套內(nèi)面積是多少、公攤面積是多少，使購(gòu)房者覺(jué)得房屋面積很大。而當(dāng)其收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)并不像想像中的那么大，原來(lái)是套內(nèi)面積小了，公攤面積大了。

“銷售面積與實(shí)測(cè)面積不符，是商品房投訴中比較突出的一個(gè)問(wèn)題所在”，宣武區(qū)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“主要集中反映在業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積變小、公攤面積變大方面。另外，還有些業(yè)主反映比較多的是，開(kāi)發(fā)商將他們購(gòu)買下來(lái)的公攤部分當(dāng)成商品房出售給人作商業(yè)服務(wù)所用?！?/p>

據(jù)一業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在少數(shù)開(kāi)發(fā)商總在房子的面積上做手腳。市民在購(gòu)房時(shí)應(yīng)多留心。增加每套住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e，將不應(yīng)計(jì)入每套銷售面積的部分計(jì)入銷售面積；以建筑面積計(jì)價(jià)，承諾一個(gè)較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫(xiě)入合同，在實(shí)際交付時(shí)，使用系數(shù)大打折扣；以使用面積計(jì)價(jià)時(shí)，混淆建筑面積與使用面積的區(qū)別，擴(kuò)大使用面積的概念；利用購(gòu)房者無(wú)法確切測(cè)量、無(wú)法確知整棟樓建筑面積的弱點(diǎn)，故意小幅度夸大使用面積和建筑面積，在有關(guān)部門實(shí)地測(cè)量后，因差額較小，不再重新結(jié)算差價(jià)；另外還有以相對(duì)小的暫定面積、相對(duì)小的總價(jià)引誘購(gòu)房者，要求購(gòu)房者預(yù)付房款，并約定建成后比預(yù)售面積增加10%或更多，購(gòu)房者卻又無(wú)由退房，只能多付房?jī)r(jià)款，從而達(dá)到開(kāi)發(fā)商增加銷售量的目的。

政策解釋一：何為銷售面積

建設(shè)部于今年6月1日開(kāi)始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記。

北京市房屋土地管理局近期出臺(tái)的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公共面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》中也明確規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)，與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

政策解釋二：何為公攤面積

北京市華城律師事務(wù)所的沈曉京律師解釋：為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，北京市房屋土地管理局近期制定的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公共面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》中，對(duì)商品房公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t及計(jì)算方面作出了詳細(xì)的規(guī)定：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅瑸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偠啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能?？煞?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇谩⒐瞄T廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

政策解釋三：發(fā)現(xiàn)面積縮水怎么辦

6月1日開(kāi)始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與合同面積發(fā)生誤差時(shí)且合同未作約定的，可以按以下原則處理：一、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)含3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；二、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買房人有權(quán)退房。

買房人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)將買房人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買房人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買房人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買房人。