空置房的類(lèi)型_空置房發(fā)展現(xiàn)狀_空置房解決方案

空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專(zhuān)用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。由于市場(chǎng)各方對(duì)于空置房的定義大不相同，因此很難統(tǒng)計(jì)出全國(guó)究竟有多少可供購(gòu)買(mǎi)的空置房。

1空置房的類(lèi)型

　　(一)空置房屋可以分為兩大類(lèi)，即正?？罩梅课菖c不正常空置房屋。

　　所謂正?？罩梅课?，是指房屋符合社會(huì)需要，其價(jià)格合適，并處于正常的待售時(shí)間中(如暫設(shè)定為一年)的房屋。

　　所謂不正?？罩梅课?，是指房屋不符合社會(huì)需要，或其價(jià)格過(guò)高、已超過(guò)正常待售時(shí)間(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。

　　(二)根據(jù)不正?？罩梅课菪纬梢蛩氐牟煌?，我們可以將不正常空置房屋分為以下四種類(lèi)型：

　　1.結(jié)構(gòu)性空置房屋，即由于房屋供給結(jié)構(gòu)與房屋需求結(jié)構(gòu)不符合而形成的空置房屋。如高檔房屋供給量超過(guò)市場(chǎng)需求量，而中低檔住房供給量不足，致使一部分高檔房屋成為空置房屋;或者由于戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理，大戶(hù)型房屋過(guò)多，也會(huì)使一部分大戶(hù)型房屋成為不正常空置房。

　　2.購(gòu)買(mǎi)力不足型空置，即由于社會(huì)對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)力小于空置房屋的總價(jià)格，而導(dǎo)致一部分房屋處于不正?？罩脿顟B(tài)。如有的城市近幾年房屋價(jià)格漲幅太大，每年價(jià)格上漲達(dá)到10%以上，再加上房屋供給量增加，致使空置房屋價(jià)格總額大幅度上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了社會(huì)對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)力，從而使相當(dāng)一部分房屋長(zhǎng)期空置。

　　3.功能性空置房屋，即由于房屋的內(nèi)部功能不全或外部環(huán)境及配套設(shè)施不完善，影響了房屋的使用功能而使其長(zhǎng)期空置。這類(lèi)空置房屋在各個(gè)城市中也有相當(dāng)比例。

　　4.投資或投機(jī)型空置房屋。一些城市為了從政策上支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，允許或鼓勵(lì)把房屋作為投資品買(mǎi)賣(mài)，于是，近幾年一些城市不同程度地形成了一定數(shù)量的投資性和投機(jī)性購(gòu)房。這類(lèi)購(gòu)房者購(gòu)房的目的是為了出售或出租房屋，并從中獲取利潤(rùn)。因此，被投資者和投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)的房屋，必將又重新投放到房屋市場(chǎng)上出售或出租。由于房屋被他們轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)之后，增加了交易成本，提高了房屋價(jià)格，必然會(huì)在市場(chǎng)上延長(zhǎng)空置時(shí)間，從而產(chǎn)生投資和投機(jī)性空置房屋。

　　投資和投機(jī)型空置房屋具有很強(qiáng)的隱蔽性和欺騙性。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法，這部分房屋是作為被銷(xiāo)售出去的房屋統(tǒng)計(jì)的，但實(shí)際上，投資和投機(jī)者又將這部分房屋拿到中介公司掛牌上市了，因此，它應(yīng)該屬于本文所說(shuō)的空置房屋。據(jù)上海房地局最近的一次調(diào)查，在浦東新區(qū)近兩年內(nèi)新建成并出售的商品房中，房主購(gòu)買(mǎi)后一次沒(méi)來(lái)的有近50%[2]。由此可以推斷，這些房主購(gòu)房并不是為了自住，而是為了投資或投機(jī)，這50%的商品房就是投資或投機(jī)性空置房。在一些炒房盛行的城市，這類(lèi)空置房屋已經(jīng)占了相當(dāng)大的比例。

　　分析空置房屋的類(lèi)型及各類(lèi)空置房屋的數(shù)量，對(duì)于我們解決不正?？罩梅课輪?wèn)題，保持房屋空置率的正常水平，具有重要的意義。

2空置房發(fā)展現(xiàn)狀

　　有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，空置房業(yè)已成為二手房市場(chǎng)的一個(gè)交易熱點(diǎn)，貼近于市場(chǎng)的準(zhǔn)確定義有利于機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，政府調(diào)控也可以使中介機(jī)構(gòu)、買(mǎi)家同處于一個(gè)對(duì)稱(chēng)的基礎(chǔ)信息平臺(tái)上。因?yàn)榭罩梅康男纬稍蜉^為復(fù)雜，不應(yīng)刻板的將空置房定義為沒(méi)有銷(xiāo)售出去的商品房，而應(yīng)該有一個(gè)更加概括的定義。

　　有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，空置房應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致的大量無(wú)需求樓盤(pán);樓盤(pán)前期推廣力度不夠，銷(xiāo)售不力產(chǎn)生的大量尾房;購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)新房降價(jià)的期待使得樓盤(pán)銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，從而使老樓盤(pán)轉(zhuǎn)為新增空置房;開(kāi)發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒(méi)、羈押的部分房屋進(jìn)入二手房市場(chǎng)，都應(yīng)屬于空置房。

　　另有專(zhuān)業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長(zhǎng)期無(wú)人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這樣去定義空置房，其全國(guó)市場(chǎng)的存量應(yīng)該比官方統(tǒng)計(jì)大許多。

3空置房解決方案

　　(一)應(yīng)有效控制空置房的增量。

　　控制空置房增量面積，是解決空置房增長(zhǎng)過(guò)快問(wèn)題的根本。控制空置房的增量面積，除了靠開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應(yīng)該有效合理地實(shí)現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)大幅度增加商品房供給量，出現(xiàn)供過(guò)于求，變成將來(lái)的空置房。

　　(二)快速消化現(xiàn)有空置房的存量。

　　1、消化現(xiàn)有空置房，應(yīng)建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場(chǎng)上的有效需求與空置房之間做到最大匹配。很多經(jīng)紀(jì)公司雖然都很注重構(gòu)成空置房主體尾房的營(yíng)銷(xiāo)，也建立了相關(guān)的信息平臺(tái)，但業(yè)內(nèi)始終缺乏權(quán)威的官方關(guān)于空置房的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，這種信息不對(duì)稱(chēng)也是空置房難于消化的一個(gè)重要原因。

　　2、允許將空置商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。如果配合住房供應(yīng)體系改革，將部分空置房直接通過(guò)這一途徑加大經(jīng)濟(jì)適用住房的比重，比新建經(jīng)濟(jì)適用房更有效。促使同等位置、條件的商品房?jī)r(jià)格有所下降，使百姓獲益。

　　3、改造空置房。正是由于大量空置房是一些設(shè)計(jì)相對(duì)落后的產(chǎn)品，對(duì)比今天整個(gè)市場(chǎng)，其競(jìng)爭(zhēng)力日漸削弱，與人們現(xiàn)行的消費(fèi)心理與消費(fèi)水平形成了一對(duì)矛盾。要解決這個(gè)矛盾，再投入資金改造、完善配套功能、優(yōu)化戶(hù)型及裝修等不失為一個(gè)有效的方法，可以讓大量的空置房進(jìn)入有效市場(chǎng)。比如一些大戶(hù)型空置房，買(mǎi)家可以將單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，重新裝修一些簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的廚廁，再配上家具家電，就可以成為一組可以出租的公寓了?？罩梅恳宰獯?。以租代售，是大量空置房特別是裙樓物業(yè)的解決方法。發(fā)展商在不肯降價(jià)的情況下，索性自己做起長(zhǎng)線生意，大面積出租以回籠資金。雖然這是不得已的辦法，但對(duì)比“放血出手”，還是更讓他們安樂(lè)一些。

　　4、國(guó)家信用與“以租代售”?？梢詫?dǎo)入國(guó)家信用，結(jié)合債券融資手段，以化解這方面的難題。該方案涉及國(guó)家信用公司、“空置房患者”、房地產(chǎn)中介、投資者。首先，國(guó)家信用公司利用國(guó)家信用向市場(chǎng)出售無(wú)抵押債券，通過(guò)所融資金，買(mǎi)斷“空置房患者”的空置房產(chǎn)權(quán)。為使該類(lèi)債券具有較高的流動(dòng)性(變現(xiàn)能力)，可考慮采用掛靠現(xiàn)存的債券發(fā)放市場(chǎng)，將其作為一種特種債券發(fā)行，投資者在二級(jí)市場(chǎng)上可自由交易，并適當(dāng)減免無(wú)抵押債券投資者的稅負(fù)。然后，國(guó)家信用公司將其得到的空置房，委托一家或幾家信譽(yù)優(yōu)良、規(guī)模大的房地產(chǎn)中介，或者自行組建中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行空置房出租經(jīng)營(yíng)，所得租金用于無(wú)抵押債券債息的發(fā)放和中介商的傭金，以及諸如債券發(fā)行費(fèi)用等相關(guān)項(xiàng)目。