任志強談三四線房價走勢，未來五年一線城市漲，三四線房價跌！

中國的房價三四年一個小周期,10年一個大周期。而往往在小周期中會出現(xiàn)波動。從10年長周期來看，中國房價將穩(wěn)中上行，但各城市間分化現(xiàn)象依然存在。全國城市房價分化表現(xiàn)在：一線及熱點二三線城市具上漲動力，部分三四線城市存下跌預(yù)期。任志強談三四線房價走勢，稱三四線房價上漲只是表面現(xiàn)象。未來五年一線城市漲，三四線房價跌！

一線與熱點二線城市房價將上行

一線城市的房價上行趨勢已成為行業(yè)共識。人口基數(shù)，供求關(guān)系，都決定了一線城市的房價走勢。而一線城市受土地價格不斷上漲的影響，未來豪宅化趨勢已相當明顯。

此外，在一線城市輻射范圍的都市圈亦是房價趨勢中的潛力股，這是基于人口流入的判斷。一項數(shù)據(jù)顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，環(huán)渤海有京津。龐大的人口基數(shù)，必然對當?shù)胤績r帶來上漲空間。而在個別重點二線城市，也出現(xiàn)了較好的趨勢。以天津市為例，尤其是濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度快，是京津冀地區(qū)中的重要一極，而且其人口規(guī)模龐大，但天津的住宅供給量和庫存量也較大，故其供需比較為均衡。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)的分析，一線城市由于經(jīng)濟發(fā)展良好，人口聚集力較強，住宅價格存上漲動力。此外，今年入市的高價住宅用地均集中于一線城市，將帶來新建住宅產(chǎn)品向中高端發(fā)展，從而推動未來住宅價格的提升。

二三四線城市房價將整體下行

盡管個別二三線城市依據(jù)自身的各種優(yōu)勢條件，房價趨勢存在上漲動力，但從整體二三線城市的趨勢來看，仍有多數(shù)城市并不樂觀。城市分化現(xiàn)象明顯。

以二線城市為例，相關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，二線城市商品住宅市場分化明顯，除武漢、南京等熱點城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價將保持相對平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流，2016年預(yù)計這些城市新建住宅價格存下跌預(yù)期，但不會出現(xiàn)斷崖式下跌。

重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，經(jīng)濟發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的*價值。比較重要的二線城市中，武漢、蘇州和重慶，供需比排名位于中游，主要原因在于這三個城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。東北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市*價值較低。東北的城市哈爾濱、長春、沈陽、大連，由于人口外流以及經(jīng)濟發(fā)展狀況不佳，需求減少，加之沈陽、長春等城市庫存較高，所以供需比普遍偏高；青島、呼和浩特等城市由于庫存高企，目前主要處于去庫存狀態(tài)。

從未來5年的趨勢看，其實供需關(guān)系才重要的，北京上海這種一線城市房價還是上漲，但是很多二線城市就難以頂住，三四線城市再怎么出政策，效果都微乎其微。除非政府在政策上有一個導(dǎo)向，讓大家重新相信房地產(chǎn)還是可以*的，不然大勢上仍會下行。

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