物業(yè)管理費包括哪些_物業(yè)管理費收取標準_物業(yè)管理費增值稅稅率

1 物業(yè)管理費是什么

　　物業(yè)管理費，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用。

　　物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定;有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收取;有些項目的收取方式較為靈活。

　　物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費;另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則：

　　第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。

　　第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。

　　第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關、事業(yè)單位的收費一般要高。

　　第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。[

2 物業(yè)管理費包括哪些

　　(1)公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施物業(yè) 管理費等。

　　(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

　　(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

　　(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

　　(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

　　(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。

　　(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。

　　(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用。

　　(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。

　　(11)節(jié)日裝飾的費用。

　　(12)管理者酬金。

　　(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。

　　(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。

　　(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

　　另外的項目詳見相關物業(yè)公司的具體規(guī)定。相關物業(yè)公司保留最終解釋權(quán)。

3 物業(yè)管理費收取標準

　　物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定;有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收取;有些項目的收取方式較為靈活。

　　物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費;另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則：

　　第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。

　　第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。

　　第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關、事業(yè)單位的收費一般要高。

　　第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。[

4 物業(yè)管理費增值稅稅率

　　《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》(財稅[2016]36號)：附件1.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》：

　　(一)納稅人發(fā)生應稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規(guī)定外，稅率為6%。

　　(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

　　(三)提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%。

　　(四)境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。

　　關于物業(yè)公司營改增，還有很多稅務方面的問題，接下來小編為你整理一下幾個熱門問題。

　　問題1：物業(yè)公司的小區(qū)停車費是按照其他生活服務業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅。若停車費按照不動產(chǎn)租賃這條進行，有可能申請簡易征收嗎?

　　答：

　　(一)根據(jù)財稅[2016]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現(xiàn)代服務/5租賃服務/經(jīng)營性租賃服務、車輛停放服務按不動產(chǎn)租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。

　　(二)如果公司服務業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計算繳納增值稅。根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條規(guī)定，征收率5%。

　　(三)根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規(guī)定，一般納稅人出租的不動產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。

　　問題2：物業(yè)管理行業(yè)“營改增”過程中，代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，在營業(yè)稅項下，上述代收費用不計入營業(yè)額，不繳納營業(yè)稅，“營改增”后，增值稅如何處理?

　　答：

　　根據(jù)財稅[2016]36號文《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條：銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

　　(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

　　(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

　　若上述代收款項，屬于上述兩個條件中之一，則代收費用不應計入銷售額中計算繳納增值稅。

　　如果不能符合以上兩個條件的，則價外費用并入銷售額，一并征收增值稅。

　　問題3：物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅?

　　答：

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

　　(一)納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;

　　未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

　　(二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　若物業(yè)管理服務費收取時，一次性收費且開具了發(fā)票，則應當在開具發(fā)票當月申報繳納增值稅。若未開發(fā)票，則應當按在服務提供時申報繳納增值稅。

　　問題4：試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當如何申請退還?

　　答：

　　根據(jù)稅務法規(guī)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。